Místo pozemků v prolukách kupuje majitel Central Group Dušan Kunovský v poslední době čím dál častěji továrny nebo skladové areály. Není to proto, že by se chtěl vedle bytového developera stát i průmyslníkem. Nejlepší „volné“ pozemky pro bytovou výstavbu vidí v Praze momentálně na takzvaných brownfieldech.
Čeští podnikatelé, kteří začátkem 90. let zakládali firmy, teď ve velkém buď předávají nástupnictví, nebo prodávají. Vy se po více než dvaceti letech podnikání necítíte unaven?
Firmu jsem založil ještě na škole. A už když jsem dokončoval studium práv na Cambridgi, kde byl hlad po absolventech z východní Evropy, přemýšlel jsem, zda toho nevyužít a nezůstat tam. Nabídky byly lákavé a já potřeboval vrátit peníze, které mi půjčili rodiče na studia. Cítil jsem ale zároveň, že by mě to moc neuspokojovalo. Chtěl jsem dělat spíše něco tvůrčího. Něco, co po vás zůstane. Ne dělat smlouvy, přiživovat se na cizím úspěchu a těžit z něčích problémů.
To zní, jako byste, ač sám právník, právníky neměl rád...
To zase ne, já sem rád, že mi studia práv dala určitý nadhled, který bych v oboru neměl, kdybych byl například vzděláním stavař.
Dušan Kunovský (44)
|
Zpátky k otázce. Takže o prodeji firmy neuvažujete?
Dvacet dva let je dlouhá doba, a i když je mi teprve čtyřiačtyřicet, tak nějaké opotřebení cítím. Ale když vidím, kam se dostává Central Group, co připravujeme – třeba projekt od architekta Pleskota na Kavčích horách nebo celou městskou čtvrť West Point v Praze 6 od architekta Ciglera – tak by mi bylo hodně líto, kdybych u toho nebyl. A navíc mám kolem sebe lidi, na které je spolehnutí, můžu na tři až čtyři měsíce v roce odjet a toulat se někde s batohem po horách. A odpočinout si.
Právě skončila dakarská rallye, kterou jste si v minulých letech také vyzkoušel. Máte v plánu nějaký podobný podnik?
Jel jsem Dakar, byl jsem na severním pólu a byly to skvělé zážitky, i když trochu bolely. Člověk ale nemládne, takže už se asi budu držet hlavně svých milovaných Himálají, potápění, lyží a kola.
A co prodej části firmy, třeba přes burzu? Ať už kvůli vlastnímu zisku, nebo kvůli kapitálu na další investice?
O prodeji firmy zatím neuvažuji, otevření kapitálové struktury novým investorům prostřednictvím burzy považuji za zajímavou možnost. V současnosti však, i když peníze na trhu jsou velmi dostupné, nečerpáme žádný úvěr.
Proč?
Dvaadvacet let, krůček za krůčkem vracím všechny zisky zpátky do firmy, takže postupem času se to nakumulovalo. Banky mají velký zájem s námi spolupracovat, a tak nevylučuju, že těch podmínek v budoucnu využijeme, pro nějakou velkou strategickou akvizici. Například na odkup nabídek, které teď máme.
Jakého charakteru ty nabídky jsou?
Jde zejména o existující komerční areály, které by se daly do budoucna přeměnit na byty.
Takže takzvané brownfieldy?
Ano, to jsou dobré příležitosti. Většinou se nacházejí v širším centru města. Problém může být cena dekontaminace, která může přesáhnout i cenu pozemku. Ale je v tom budoucnost. Zmiňované projekty, na Kavčích horách i West Point, jsou brownfieldy. Koupili jsme i bývalou továrnu ve Vysočanech, kterou nějakou dobu ještě provozujeme, na Zličíně je potom další development – u výstupu z metra bývalá fabrika Pragovky, kterou jsme demolovali a teď je v procesu územního řízení.
To pomalu vypadá, jako byste nebyl developer, ale továrník...
Je to dnes trend. Správný, ale komplikovaný. V řadě případů se nekupují pozemky, ale společnosti, kterým to patří, spolu se spoustou pohledávek a závazků. A i ty areály se potom nějaký čas provozují. Ale mohou tím vzniknout zajímavé velké bytové projekty v širším centru Prahy. To už dnes jinak nejde.
Po nových bytech je teď podle statistik opravdu hlad. V průběhu loňského roku jste ohlašovali, že prodáte tisícovku bytů. Dopadlo to?
Přesáhli jsme to. Povedlo se nám prodat 1 009 bytů. Naše příjmy z loňských prodejů bytů činily více než 3,5 miliardy korun. To je nejlepší výsledek za posledních sedm let.
Odhad loňského - rekordního - roku byl za celou Prahu okolo sedmi tisíc prodaných bytů. To znamená, že vy sami se na tom podílíte přibližně z jedné sedminy. To už je poměrně vysoké číslo...
Já jsem si jist, že náš podíl je ještě vyšší. Dlouho napadáme systematiku údajů, které se prezentují. Opravdu není možné míchat reálně prodané byty s byty předrezervovanými. V Praze se za rok prodají nové byty za více než dvacet miliard korun a tak se divím, že se o to nikdo nezajímá a nikdo to pořádně nezaznamenává. Statistiky reportují jen developeři a to často zkresleně.
Statistiky se většinou prezentují na základě toho, jak byty „mizí“ z nabídek. Jak přesně by tedy podle vás měl vypadat statisticky prodaný byt?
Musí to být byt v projektu, který má pravomocné stavební rozhodnutí. Tedy případ, kde lze pod smluvní pokutou garantovat termín dokončení. My například neprodáváme nic, co se reálně nestaví. Za statisticky prodaný byt by také měla být zaplacena alespoň desetiprocentní záloha. Vydávat za prodané byty takové, kde na projekt ještě není ani vydáno územní rozhodnutí ani stavební povolení je podle mne klamání spotřebitele a veřejnosti.
Každý, kdo v Praze působí, ví, že proces územního rozhodnutí je záležitost minimálně roku a půl. Potom následuje zpravidla odvolání. Další rok plus čas na odvolání se potom žádá o stavební povolení. Tudíž v absolutně optimistickém případě tyto dva úkony trvají čtyři roky. Většinou ale pět až šest. To, co je vidět - když se staví - je už jen třešinka na dortu. Nejvíc práce tomu všemu předchází. Pokud bychom my uplatňovali nesmyslnou taktiku předrezervací, tak můžeme na trh vrhnout hned patnáct tisíc nemovitostí, které jsou v nějaké fázi přípravy.
Proč to tedy někdo takto dělá a vy ne?
Opakuju: podle mne je to nesmyslný přístup, který klame a poškozuje klienty. My zároveň ty věci dávkujeme, protože trh má určitou absorpční kapacitu.
Na jaký typ bytů nyní sázíte?
Naše průměrná jednotka se pohybuje okolo 3,5 milionu korun. Trochu to v průměru stouplo, protože jsme loni dali do nabídky dražší projekt na Nikolajce. Většina našich bytů je proto levnější – myslím, že se průměr v našich středních bytech pohybuje okolo 57 tisíc korun za čtvereční metr včetně DPH. Tedy pod průměrnými cenami, za které se v Praze prodávají nové i starší byty podle statistik.
Trh roste, zdražujete tudíž nejen statisticky, ale i reálně?
Musíme reagovat na nárůst cen stavebních prací a materiálů, které často prodražuje uměle oslabená koruna. Boom výstavby, který je poměrně zásadní, se do toho již promítl a meziroční růst cen bytů tak činil za loňský rok asi pět procent.
Způsobují nárůst cen opravdu jen dodavatelé? Nezvyšujete svou marži?
Samozřejmě se pracuje s nějakou obchodní cenou a reaguje se na poptávku. Nechceme ale trh přehřát, to by bylo rozhodně špatně.
Jak dlouho může současný růst vydržet?
Před krizí už byla situace opravdu nezdravá. Poptávkou, cenou bytů i cenou stavebních prací. Bylo pro nás třeba extrémně těžké sehnat kvalitní stavební firmu. Na výběrové řízení jsme pozvali pětadvacet firem a nakonec jsme vybírali asi jen ze šesti nebo sedmi nabídek. V době následné krize jsme poptali pětadvacet firem a dostali osmadvacet nabídek.
Jak je to tedy teď?
S rostoucím trhem se z našeho pohledu situace opět mění, ale není to ještě rozhodně tam kde před krizí. V té době byly také vyšší hypotéky, lidé měli problém ufinancovat drahé bydlení. Nyní je průměrná úroková míra kolem dvou procent a my dovedeme našim klientům garantovat ještě nižší sazbu. Meziroční růst cen bytů nyní činí kolem pěti procent. Před krizí to bylo výrazně více, což už nebylo zdravé. Letos to poroste také o jednotky procent.
Jaký růst úrokových sazeb by podle vás současnou situaci ohrozil?
Pokud se hypotéky budou hýbat v desetinách procenta, tak to bezprostřední dopad na trh nemá. To by mělo tak od půl procentního bodu výš. Jeden procentní bod by už mohl způsobovat dlužníkům problémy se splácením.
Ale co právě fakt, že lidé si berou levných hypoték rekordně mnoho? Nemůže ten vystřelit ceny bytů nahoru?
Celý loňský rok byl ve znamení rekordně nízkých sazeb hypoték, a přesto se to na růstu cen nemovitostí nepodepsalo nijak výrazně.
Takže podobné nemilé překvapení jako na konci minulé dekády nás nečeká?
Následující rok a půl až dva, kam jsme schopni dohlédnout, žádný přelom nevidíme. Všechny ty trendy jsou předvídatelné. Lidé se dál budou z regionů přesouvat do Prahy a bude se tady investovat, bude docházet k nějaké obnově bytového fondu. V současnosti je výhodou, že trh táhne domácí poptávka, není nějak zvlášť fixovaný na zahraniční klientelu.
Někteří investoři však tvrdí, že například na dvojnásobek už stouply projekty k prodeji. Není tohle důkaz přehřátí?
Ano, jsou určitě dražší než v době krize, proto jsme při nákupech velmi selektivní. K dosažení dobré kupní ceny nám hodně pomáhá, že jsme schopni platit rychle a z vlastních zdrojů bez úvěrů. Hlavní část nákladů představuje ale samotná výstavba, kde máme díky velkým objemům vůči stavebním firmám velmi silnou vyjednávací pozici.
Co se podle vás může s trhem stát na základě toho, jak dopadne příběh s Pražskými stavebními předpisy?
U nás průměrný developerský projekt od návrhu po kolaudaci trvá osm let. Někdy i výrazně déle. Proto je nutné mít jasná pravidla. Ať jsou jakkoli tvrdá, tak ať jsou ke všem stejně spravedlivá, nebo nespravedlivá. Ale platná a závazná jak pro investory, tak i pro veřejnou správu. A ať se nemění s každou nově přicházející politickou reprezentací. Takhle se totiž nedá pracovat. Jen na inženýrské, projektové a architektonické vícepráce v důsledku legislativního chaosu jsme museli dát za poslední rok navíc více než 30 milionů korun.
V posledních čtvrtletích už se podle ČSÚ zahajuje stavbu méně bytů než před rokem. Bude jich nedostatek?
Máme v tuto chvíli nakoupeny projekty a pozemky pro výstavbu více než patnácti tisíc bytů, z toho zhruba na polovinu máme také již vydaná příslušná povolení. To znamená, že my máme zajištěnu stavební perspektivu na mnoho let dopředu. Přesto považuji disproporci mezi postupem povolování výstavby a poptávkou po novém bydlení v Praze za alarmující.
V Praze byla loni povolena a zahájena výstavba asi na tři a půl tisíce bytů v bytových domech, zároveň bylo ale prodáno asi šest a půl tisíce bytů. To je v podstatě dvojnásobek. Pokud se s takto vysokou poptávkou brzy nesrovná také rychlost povolování nových staveb, na trhu převládne poptávka a to logicky povede ke zvýšení cen a zhoršení dostupnosti bydlení pro lidi.
